12. Yargı Paketi Miras Kalan Ev ve Arsaların Satışını Nasıl Değiştirdi?

12. Yargı Paketi ile miras kalan ev, arsa ve diğer taşınmazların ortaklığının satış yoluyla giderilmesine ilişkin önemli bir düzenleme yapıldı. Belirli şartları taşıyan taşınmazlarda gerçekleştirilecek ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçıların katılabilmesi öngörüldü.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilen taşınmazların satışına ilişkin önemli bir değişiklik getirdi.

Düzenleme özellikle birden fazla mirasçının pay sahibi olduğu ve taşınmazın ortaklığın giderilmesi amacıyla satışa çıkarıldığı durumlarda önem taşıyor.

12. Yargı Paketi Miras Kalan Taşınmazların Satışını Nasıl Değiştirdi?

Yeni düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi amacıyla yapılacak açık artırmanın ilk aşamasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek.

Bu durumda ilk artırma, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü üzerinden gerçekleştirilecek.

Dolayısıyla düzenleme, belirli miras taşınmazlarında ilk artırmayı doğrudan mirasçıların katılabildiği bir aşama haline getiriyor.

Hangi Miras Kalan Ev ve Arsalar İçin Geçerli?

Düzenlemenin uygulanabilmesi için her miras kalan taşınmaz bakımından aynı sonuç ortaya çıkmıyor.

Yeni sistemden yararlanılabilmesi bakımından temel olarak:

• Taşınmazın tüm maliklere miras yoluyla intikal etmiş olması,

• Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması,

• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması gerekiyor.
  

Bu şartlardan birinin bulunmadığı durumlarda düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

İlk İhaleye Sadece Mirasçılar mı Katılabilecek?

Belirtilen şartların bulunması halinde evet.

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönlerinden biri, ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçıların katılabilmesidir.

İlk artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü esas alınırken, ikinci artırma bakımından farklı bir sistem uygulanmaktadır. 12. Yargı Paketi ile elektronik satış ilanlarında bu hususların ayrıca gösterilmesine ilişkin düzenlemeler de yapılmıştır.

Bu nedenle "miras kalan ev satışa çıktı, artık herkes ihaleye girebilir" şeklindeki genel yaklaşım, düzenlemenin kapsamındaki taşınmazlar bakımından doğru değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmışsa Ne Olur?

Mirasçılar arasında taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı veya uygun görülmediği durumlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

12. Yargı Paketi'nin getirdiği düzenleme ise bu satışın gerçekleştirilmesi aşamasındaki açık artırma sürecini etkiliyor.

Dolayısıyla düzenleme, doğrudan "mirasçılar arasındaki ortaklığı sona erdiren" bir hükümden ziyade, belirli şartlardaki taşınmazların satış ve açık artırma usulüne ilişkin bir değişiklik getiriyor.

İkinci Artırmada Ne Olacak?

İlk artırmada taşınmazın satışının gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma gündeme gelebilir.

Adalet Bakanlığı tarafından yapılan açıklamada, ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda ikinci artırmada muhammen kıymetin yüzde 50'si ile ilgili diğer alacak ve satış giderlerine ilişkin kanuni şartların dikkate alınacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle miras kalan bir taşınmazın satışında hangi artırmanın yapıldığı ve ihalenin hangi şartlarla gerçekleştirildiği önem taşımaktadır.

Yeni Düzenleme Ne Zaman Uygulanacak?

7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.

Ancak kanunda geçiş hükümleri de bulunuyor.

Özellikle düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış bazı açık artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmaya devam edeceği belirtilmiştir.

Bu nedenle belirli bir taşınmaz bakımından yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı değerlendirilirken yalnızca satış tarihine değil, açık artırma ilanının ne zaman yapıldığına ve dosyanın hangi aşamada bulunduğuna da bakılması gerekir.

Miras Kalan Ev veya Arsanın Satışında Mirasçılar İçin Ne Değişti?

Yeni düzenleme, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmaya katılabilecek kişileri sınırlandırarak mirasçıların satış sürecindeki konumunu güçlendiren bir sistem getiriyor.

Özellikle birden fazla mirasçının bulunduğu ve taşınmazın satış yoluyla paylaşılmasının gündeme geldiği uyuşmazlıklarda, ilk artırmanın kimler arasında yapılacağı artık ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konu.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi sürecinde bulunan mirasçıların, taşınmazın tapu durumunu, mirasçılık ilişkisini ve satış dosyasının aşamasını birlikte değerlendirmesi önem taşıyor.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan ev satışa çıkarsa herkes ihaleye girebilir mi?

Her durumda değil. 12. Yargı Paketi kapsamında belirli şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçıların katılması öngörülüyor.

Miras kalan arsanın ilk ihalesine kimler katılabilir?

Taşınmazın tüm maliklere miras yoluyla intikal etmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde ilk artırmaya malik olan mirasçıların katılması öngörülüyor.

Mirasçılar arasında anlaşma olmazsa ev satılabilir mi?

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi yoluyla satış gündeme gelebilir.

12. Yargı Paketi miras kalan taşınmazların satışını tamamen değiştirdi mi?

Hayır. Düzenleme bütün miras taşınmazlarına aynı şekilde uygulanmıyor. Belirli şartları taşıyan taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin açık artırma usulünde değişiklik getiriyor.

Daha önce ilanı yapılmış ihalelerde yeni düzenleme uygulanır mı?

Kanunda bazı geçiş hükümleri bulunuyor. Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilebileceği düzenlenmiştir.

Sonuç

12. Yargı Paketi, belirli şartları taşıyan miras kalan ev, arsa ve diğer taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sürecinde önemli bir değişiklik getirmiştir.

Buna göre, tüm maliklerin miras yoluyla hak sahibi olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir. İlk artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü esas alınmaktadır.

Ancak somut bir taşınmaz bakımından yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı; tapu kayıtları, mirasçılık durumu, ortaklığın giderilmesi dosyasının aşaması ve satış ilanının tarihi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan hukuki durum ayrıca değerlendirilmelidir. İlgili konuda daha fazla bilgi için diğer makalelerimizi inceleyebilir, hukuki sorularınız bakımından iletişim sayfası üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.